Kiracı ve Ev Sahibi Hakları, Kira Artışları, Tahliye ve Arabuluculuk
Kira ilişkileri, Türkiye’de en sık hukuki uyuşmazlık yaşanan alanlardan biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmeleri hem kiracıları hem de mülk sahiplerini yakından ilgilendirir.
Kira Bedeli ve Yasal Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Konut kiralarında yasal kira zammı Türk Borçlar Kanunu ile sınırlandırılmıştır. Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
%25’lik sabit zam sınırı uygulaması sona ermiştir. Artık her ay TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması yasal tavan oran olarak uygulanmaktadır. Taraflar daha düşük oranda zam yapabilir ancak bu sınırı aşamaz.
Ev Sahibi Kirayı Serbestçe Artırabilir mi? (Kira Tespit Davası)
Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtiğinde mevcut kira bedeli emsal rayiçlerin belirgin şekilde altında kalmışsa, ev sahibi kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanmasını talep edebilir.
Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açılır. Hakim; emsal kira bedellerini, enflasyonu ve kiracının uzun süreli olmasından kaynaklanan hakkaniyet indirimini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Olur? (Temerrüt ve Tahliye)
Kiracının temel borcu kira bedelini zamanında ödemektir. Gecikme durumunda noter ihtarı veya İİK 269 kapsamında tahliye talepli icra takibi gündeme gelebilir.
Kiracıya 30 günlük yasal ödeme süresi verilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası veya icra tahliyesi talep edilebilir.
Kanuni Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Türk hukuku kiracıyı korur. Ev sahibi keyfi olarak “sözleşme bitti” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için kanunda sayılan haklı sebeplerden biri gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, 10 yıllık uzama süresinin dolması, iki haklı ihtar ve temerrüt gibi sebepler somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir.
Mahkemeye Gitmeden Önce Zorunlu Adım: Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında tahliye, kira tespiti ve alacak gibi birçok konuda arabuluculuk dava şartıdır. Taraflar önce Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Bürosu’na başvurur.
Anlaşma sağlanamazsa anlaşamama tutanağı ile mahkemeye gidilebilir. Arabuluculuk hızlı, daha düşük maliyetli ve anlaşma halinde icra edilebilir bir protokole dönüşebilen bir süreçtir.
Sonuç ve Tavsiye
Kira hukuku hem kiracı hem ev sahibi için önemli hak ve yükümlülükler içerir. Uyuşmazlık yaşamamak için yazılı sözleşme yapmak, hakları bilmek ve gerektiğinde hukuki destek almak önemlidir.
Son güncelleme: Haziran 2026.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi yapmadan kiraya verebilir miyim?
Evet, sözlü kira sözleşmesi de hukuken geçerlidir. Ancak ispat sorunu yaşanmaması için yazılı sözleşme yapılması önerilir.
Kira artışı ne kadar olabilir?
Yasal üst sınır, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu oranın üzerinde zam yapılamaz.
Ev sahibi kirayı istediği gibi artırabilir mi?
Hayır. Anlaşma olmazsa 5 yılın sonunda kira tespit davası ile mahkeme kararıyla rayiç bedele uyarlama gündeme gelebilir.
Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi hemen tahliye davası açabilir mi?
Hayır. Önce yazılı ihtar veya icra takibi yapılmalı ve kiracıya 30 gün süre verilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir?
Kira sözleşmesinden sonra imzalanmış ve kiracı tarafından serbest iradeyle verilmiş olmalıdır.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk yapılmadan dava açılamaz.
Depozito iadesi nasıl olur?
Kiracı taşınırken taşınmazın hasarsız teslim edilmesi halinde depozito iade edilmelidir. Uyuşmazlık halinde arabuluculuk veya dava yolu gündeme gelebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya belirli bir uyuşmazlığa yönelik tavsiye niteliğinde değildir.